必一运动官网上述7个维度的资产价值，在当下都值500万，那么5年后你认为哪个涨幅最大？

　　我特意看了一下关于这个问题的留言，有两个选项争议比较大，一个是LV包包、一个是房子。

　　看不懂LV包包升值的人，大多数没有认真了解过奢侈品，更不知道像翡翠、LV的某些品类，这些年升值的幅度远超200%；

　　不能选择房子的理由是中国人口下滑、城市化接近尾声，所以未来中国的房子一定会贬值。

　　换句话说，他们认为人口和城镇化增速降低，导致了房地产交易量下降必一运动，从而带来房价下跌。

　　因为人口下降，城市化进程接近尾声，所以交易量暴跌，未来的房价更是会进一步下跌？

　　房地产增量就是中国商品房的年度交易规模从2003年的0.79万亿一路上涨到2021年的18.3万亿，这是中国房地产的增量时代！

　　换句线年中国商品房销售面积增速29%到2018年销售面积增速1.3%,再到2021年销售面积增速4.8%，中国楼市在过去的18年，平均增速不低于10%必一运动，这就是房地产扩张的增量时代。

　　从时代背景维度看，房地产的增量扩展，还伴随着GDP增速、人口增速、城市化进程的快速增长。

　　在那样的黄金年代，中国才出现了万亿负债规模的房企、也出现了类似深圳这样一年房价上涨200%的城市，而这一切，铸就了无数中产家庭财富的攀升。

　　将时间拉回现在，我们所处的大环境已经悄然发生了变化、GDP增速也由过去的10%，到了现在的5%。

　　与此同时，城市化进程放缓、万亿负债的房企都开始暴雷、中国房地产商品房交易规模也一路下滑。

　　由2021年巅峰时期的成交额18.3万亿下降到2022年13万亿，再到2023年的11万亿必一运动。

　　针对这种情况，房企给出的定义是“黄金时代到青铜时代”、再后来房企爆雷之后给出的定义是“黑铁时代”。

　　其实，不管感性的定义是什么时代，中国房地产增量时代一去不复是不争的事实。

　　换句话说，伴随着中国GDP增速减缓、城市化进程减速、中国人口负增长，中国房地产增量时代一去不复了。

　　上述种种都是不争的事实，我也从不否认：中国楼市遍地黄金的普涨时代一去不复返了，中国房地产行业增量投资的时代结束了！

　　2024年年初，我根据2023年的开工建设量和竣工量推演了未来2年，也就是2024年和2025年的中国商品房的交易规模。

　　也就是说，伴随着商品房交易额的不断下跌，房地产行业规模将不断收缩，到2025年线万亿（剔除工程抵和政府购买）。

　　当然，上诉种种也是唱空中国楼市，认为未来房子烂大街、房价如葱的主要支撑论据。

　　换句话说， 房地产增量时代结束是共识，但增量时代结束，不必然等于房价下跌，更不必然房价永远下跌。

　　假设过去每年销售1000头猪，现在每年销售500头猪，你凭什么认为猪销售量下跌，所以猪肉价格必然下跌？

　　且不说这养猪是垄断行业，这每头猪的出栏价格和供应数量可以控制，单说这些吃猪肉的人，会因为猪肉销量下降就不吃猪肉了吗？

　　其实呢，中国是发展中国家，咱们现在经历的一切，早在N很多年以前，其他国家都已经经历过了。

　　换句话说，我们去看看，那些城市化和人口已经降低的国家，那些房地产增量结束的国家，看看在这样的背景下，这些国家的房价走势就明白了。

　　美国的人口从1999年至今，美国人口和大部分经济发达地区一样，总人口下降、出生人数减少必一运动、老龄化人口增加。

　　但在1920至1945的二战期间，因为美国本土并无战争，且成为最大的债权国和资本输出国必一运动，战争红利使其成为经济大国，这时候

　　大家看完房价走势图，再看看下面的图，下面的图代表着美国房地产规模扩展的时代已经结束，目前进入了存量时代。

　　，也就是说美国的房价没有因为人口减少而下跌；2、房地产行业增速扩展的时代结束进入存量房时代，也就是房子的

　　的背景下，美国的房价也是上涨的；3、美国城市化进程与美国房价的涨跌幅度并不一致，美国房价下跌的曲线年由次贷危机引发的房地产危机。

　　所以，根本就不是什么“房地产增量时代结束房价必然下跌”而是那些大忽悠为了流量、博眼球，趁着这轮经济危机胡说八道而已。

　　截止于2023年10月份，包括外国人在内的日本总人口约为1.24亿人，较上一年减少59.5万人，连续13年呈负增长。

　　与此同时，若不计算居住的外国人口，日本人口减少83.7万，约为1.21亿

　　截止于2023年，日本城镇化率已经超过95%，原谅我，只找到了截止于2015年数据图。

　　提及日本房价，一定会提及日本消失的30年，但这些内容我们之前的文章都有说过，今天就不赘述了。

　　基于文章字数的限制，我没办法把各个国家的数据都在这里呈现一次，但底层逻辑都是一样的：

　　我明确的告诉大家，我们这轮楼市下跌是因为经济周期，是因为房地产行业正处于库存周期、债务出清阶段，压根不是因为什么人口、城市化放缓、房地产增量时代结束。

　　中国楼市从过去的增量时代到现在的“缩量”时代，意味着过去的机会100%变成了现在的机会40%或者20%。

　　换句话说，经过这轮周期，中国的房子有些可以涨，有些涨得快，而有些涨的慢、有些不涨。

　　只不过我是在2023年7月写的文章《全面救市开启，2024年楼市会重演2015年的暴涨吗？》中预判的，而瑞银是在2024年4月份给出的预判。

　　我站多房地产也不会说出“只购买房子”的蠢话，因为从风险角度看、从收益的角度看，一定是组合配置最完美。

　　所以手里有些闲钱的伙伴可以看《房地产双轨制，用一套房借鸡生蛋，让资产增值的方法是什么？》这篇文章。