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　　该经理指出，政府层面管控住房套数，银监部门管控利率，只要按照政府的文件执行就可以。她称，如果在限购区有两套建面超120㎡的住宅，再买第三套完全没限制，“两套已结清再买第三套直接按首套房贷款，三成首付，利率按最新的3.95%；结清一套则可以四成首付，利率4.25%。如果名下有一套建面超120㎡，也可以直接剔除掉这套房的名额”。

　　“只要把两套房都挂牌出售或出租，凭回执必一运动，我们就会受理，且直接按三成首付办理贷款”。不过，他指出，必须名下两套放盘的房子都是已经收楼，或已属现楼，“如果两套房都放盘且已结清贷款，再买第三套就按首套贷款；如果只放盘其中一套，再买的第三套，就按二套房贷款4成首付”其称，目前其所在银行已支持执行政府政策，“无论购买一手房还是二手房都可以。

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　　在此基础上，中国人民银行各省级分行、国家金融监督管理总局各派出机构根据城市政府调控要求，按照因城施策原则，自主确定辖区各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例下限。

　　“这是历史最低的首付比例，既是按揭贷款历史上的最宽松政策，也是最近几年各类购房政策中最为宽松的政策。”易居研究院研究总监严跃进分析：“此次政策市场反馈非常强烈，和过去的限购放松、认房不认贷相比，首付比例的下调，其能级远远超过其他城市的政策，说明国家层面对于去库存和支持合理住房消费需求高度重视。该政策对于房贷方面的拉动、对于刚需和改善性住房需求的快速释放和规模性释放等都具有非常重要的意义，预计对于房地产市场和地产股等会产生非常积极的影响。”

　　首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池认为，降低首付款比例政策有利于提高刚需与改善性住房需求的购房能力必一运动，促进潜在需求变为有效需求，有利于促进楼市回暖；是对房地产供求关系发生重大变化下，调整过时的房地产调控政策的重要举措。但只降低首付款比例，对购房人而言，会使后期的还款压力加大，因此，配合房贷利率进一步下降，将会形成合力。

　　其中提到，央行各省级分行按照因城施策原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势及当地政府调控要求，自主确定是否设定辖区内各城市商业性个人住房贷款利率下限及下限水平（如有）。此外，银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的利率下限（如有），结合本机构经营状况、客户风险状况等因素必一运动，合理确定每笔贷款的具体利率水平。

　　对此，李宇嘉认为，从近期的金融数据来看，信贷增长已由供给约束转化为需求约束，即需求不足是制约信贷投放，特别是按揭贷款投放的主要原因。这背后也有无风险利率大幅度下行的原因，比如，近期银行低风险理财已经跌破3%，进入“2时代了”。这时候，银行按揭利率（LPR还在3.95%，最低利率为3.75%）还在3%-4%必一运动，显然是非常高的。

　　目前除了少数一线、二线城市外，大部分城市房贷最低首套利率已经降为3.45%。如果简单从3.75%降至3.45%计算，相当于100万30年的月供从之前的4631元，减少到4462元，每月月供减少167元，总体上看，30年减少利息合计达到了60686元。对于全国来说，影响巨大，特别是一二线城市，意味着其将大幅度降低首付比例和利率。

　　对此，易居研究院研究总监严跃进表示，商业银行贷款持续降息的情况下，很多地方房贷利率到了3.45%的水平，这和公积金贷款的利差已经差异不大了，所以公积金的利率下调是必然的。此前公积金贷款利率为3.1%，调整后5年期以上的首套住房公积金贷款为2.85%，意味着下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。公积金贷款利率和商业银行贷款利率一样，总体保持了持续宽松的导向。

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　　深圳住建局网站5月6日发布《关于进一步优化房地产政策的通知》，从分区优化住房限购政策、调整企事业单位购买商品住房政策、提升二手房交易便利化等方面进一步优化房地产政策。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向金融界表示，深圳最近出台的政策在预期之内，遵循了渐进式发展、预留空间、有的放矢的方针。这一策略与北京和上海的举措大体一致，其目的并非单纯为了减少库存，而是将现有库存与新增库存的消化相结合，同时与新市民和年轻群体的购房需求、城市融入以及就业问题的解决相融合，以促进新型城镇化的发展。

　　然而，李宇嘉也指出，尽管政策的制定显示出去库存的明显意图，但深圳在调整外地人购房资格方面，从原先的社保缴纳3年缩短至1年，显示出政府并不希望深圳再次成为房地产投机的热点。此外，鉴于外围区域的库存压力较大，政府也希望通过吸引外来人口来促进库存的消化。尽管需求有所增长，但在巨大的库存背景下，加之市场预期疲软和加杠杆的意愿不强，房价不太可能出现大幅反弹。

　　李宇嘉进一步分析认为，自2021年“7.15新政”实施至今已近三年，这期间已经积累了一定量的购房需求。尽管深圳近期放宽了户籍人口3年社保和3年入户的购房限制，但市场反应并不显著。主要表现在以改善型需求为主的新房市场依旧低迷，而以刚性需求为主的二手房市场开始出现回暖，这主要是由于前期积累的低价房源得到消化、业主降低了挂牌价格，以及一季度入学购房需求的集中释放。

　　更何况，租房还伴随着不稳定因素。房东随时可能出售房源，新房东未必会续租给你，这意味着你可能需要频繁搬家，打乱生活节奏。

　　即在重新定价日，已购房且用公积金贷款的购房者的住房公积金贷款利率也会相应下调，至于具体的重新定价日期，还要依据各地政策及贷款合同而定。

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