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　　因住宅房屋漏水引起的相邻权纠纷较为常见，这类案件的案由涉及物业服务合同纠纷、财产损害赔偿纠纷、相邻关系纠纷、房屋买卖合同纠纷房屋租赁合同纠纷等多种类型，这说明所涉主体身份不同，引起争议的原因不同。诉讼参与人会涉及楼上不动产所有权人（业主）、使用权人（承租人）、房地产开发商物业公司等多种主体。

　　在司法实践中，该类案件在诉讼参与人是否适格、原因查明、责任承担、修复执行等实际问题上存在较大的难度。今天就主要针对实务中可能遇到的问题进行简单分享。

　　一般的原告是受损害房屋的所有权人，我的地盘为我做主，产权人当然可以做原告。

　　法院认为房屋承租人对租赁房屋享受使用、收益的权益，因漏水遭受损失的，与案件具有利害关系，可以作为原告提起诉讼。

　　发生漏水问题时应及时通过拍照、录像或者请物业管理人员上门勘察确认。同时，在问题解决之前，尽量不对漏水部分或者是房屋整体进行粉刷翻新，否则很可能导致无法确认涉案房屋是否漏水、漏水原因及其他相关情况。必要时可聘请专业机构进行现场评估和鉴定，避免在后续的诉讼程序时因漏水现场不复存在而导致举证困难必一运动官网。

　　若原告提交的证据不足以证明漏水原因，应当承担举证不能的责任，因案件的漏水原因不明，法院驳回诉讼请求的案件也有存在。

　　最后，需要注意的是，证明经济损失需尽可能保留收付凭证来证明损失已实际发生及具体金额，否则法院对受损害的权利人提出的赔偿损失的主张将难以支持。

　　在部分案件中，法院还要求原告证明修复方案的必要性及合理性，若原告主张的因漏水引起的费用支出过高，且无法证明修复方案必要性的，法院还会酌定对损失金额进行调减。

　　遭受损害的业主应采取正确合理的方式处理漏水纠纷，若擅自采取不合理的救济方式造成他人损害，还可能面临被提起反诉的情况，比如楼下业主为阻止楼上房屋漏水，擅自关闭水阀必一运动官网，使楼上房屋无法取得生活用水，不能达到适租状态，被楼上业主反诉赔偿租金损失，法院最终支持了楼上业主的反诉请求；又如楼下业主遭受漏水损害后，使用冲击钻对天花板开孔排水，造成楼上业主财产损害，被楼上业主反诉赔偿损失，法院最终也支持了楼上业主的反诉请求。

　　因此，当遭受房屋漏水损害时，应当理性对待，与相邻方充分沟通、协商，避免纠纷进一步扩大造成不必要的损失。

　　说被告，谁是被告？可能做被告的有开发商、物业公司、楼上业主、承租人。一个一个说。

　　有法院认为申请人提出证明房屋漏水确实属于开发商的责任，同意申请人的申请追加开发商为共同被告。

　　但更多法院认为，原告因房屋漏水受损起诉相邻权利人属于侵权法律关系，而被告主张由房产开发商承担赔偿责任系基于双方的合同法律关系，二者不属于同一法律关系，不应在一案中一并处理，因此对被告提出的追加开发商为共同被告的申请不予支持。

　　房子还在保修期内，又确信不是人为破坏时，不管是受损业主还是楼上邻居业主，都可以及时让开发商进行修补处理。

　　依据是《建设工程质量管理条例》。房屋防水工程的保修期通常为5年，若房屋在保修期内出现漏水情形，房产开发商应当对业主承担修复责任，并赔偿损失。另外，如果漏水部位属于采取隐蔽方式安装的管线，其保修期限更长，地方有各自规定。

　　因住户不当使用或擅自改动结构，设备位置和不当装修等造成的质量损失，开发商不承担保修责任。

　　如原告能够证明漏水发生在房屋的保修期内，而开发商无法证明原告对房屋进行过结构改造，也不能证明其房屋质量不存在问题，则房产开发商应当承担不利后果，需要对房屋漏水承担责任。

　　作为住宅小区的物业管理服务提供者，物业公司在房屋漏水纠纷中可能会被被告方提出追加为共同被告，但是若案件事实清楚，法院通过初步证据能够认定物业公司与漏水原因无关的，则对于追加物业公司为被告的申请不予支持。

　　物业公司基于与业主的物业服务合同，对业主共有部分的物业承担管理义务，若导致房屋漏水的部位在共有部分，则需要关注物业公司是否尽到了相应的检修义务必一运动官网。如果物业公司对业主共有部分的管道未尽检修义务导致损害，物业公司对此应承担赔偿责任。

　　此外《物业管理条例》第五十二条规定：物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。属于业主专有部分区域漏水的，通常情况下物业公司不承担责任，但是如果物业公司未对装修的业主尽到警示告知义务，也应当承担一定的过错责任。

　　如原告无法证明房屋漏水系因房屋公共部位存在质量问题且物业管理公司未履行维修义务导致，或物业管理公司能够证明自身已履行相应的物业管理义务，则物业管理公司无须承担责任。

　　如果漏水发生于物业公司的责任范围内，物业公司若无法证明自身已履行了相应的物业管理义务，则需要对公共部位漏水承担责任。

　　常见的漏水原因包括楼上业主不当用水、装修房屋等行为破坏了地面的防水设施或楼上地板、管道年久失修导致漏水。总之，若出现漏水的部位属于楼上业主的专有部分，则楼上业主应当对漏水承担责任。

　　一般由原告完成房屋漏水原因的举证。具体到实践中，法院会根据日常经验，从高度盖然性等角度裁量原告是否已经完成了举证。

　　若楼上业主已证明其专有部分已安装排水地漏，能够排除漏水原因系其专有部分导致的，则楼上业主对楼下业主不需承担责任。

　　若法院根据日常经验，裁量原告已经完成了举证的，楼上业主作为被告推翻前述认定需要进一步承担举证责任，需要更有力证据证明漏水与自己无关，需要具体问题具体分析。

　　漏水的楼上房屋系租赁房屋时，承租人不当用水或装修导致房屋漏水的，承租人应当承担责任。

　　但需要注意的是，若发生漏水的设备或部位为出租房屋的固有设备，承租人不存在不合理使用行为的，则承租人对此不应当承担责任，而应由负有维修、保养义务的业主来承担责任。比如说，由于作为租住房屋的固有设备的暖气片腐蚀生锈所致爆裂漏水，承租人可尽到合理使用义务之后也无法避免，而且无法证明承租人有操作不当的行为或者行为与暖气片爆裂漏水之间存在因果关系的情况下，不应承担赔偿责任。

　　根据《民法典》的规定，受损害的权利人可以主张的权利包括排除妨碍、恢复原状、损害赔偿等，法院通常对此作出的判决结果如下：

　　将漏水部位修复至不再漏水是责任方承担责任的主要形式，法院除了笼统地要求修复至不再漏水外，还可以在判决结果中确认具体的修复方案（通常依据司法鉴定意见中的处理建议）

　　另外，若当事人对法院裁判的修复方案有异议，可以对此提起上诉。二审法院对其诉求的合理性进行审查后，同意在裁判结果中对修复方案进行变更必一运动官网必一运动官网。

　　一般情况下，受损害方可以向侵权方主张因漏水所造成的直接经济损失以及间接经济损失，其中直接经济损失主要包括：因漏水所损毁的物品损失、修复漏水部位所花费的费用；间接经济损失包括房屋因漏水暂时不具备居住条件，因此导致的租金损失或在外住宿费用（漏水已影响正常居住和使用）等。

　　实践中，尽管法院经审理认为楼上业主无过错不需承担赔偿责任，但因房地产开发商或物业管理公司被判令对漏水部位进行维修时，因维修可能会进入楼上业主房屋实施，所以法院通常也会判令楼上业主对责任方进行维修时予以配合。

　　在住宅房屋漏水案件中，法院需要查明现状及原因，从定分止争的角度出发，需要各方注重与相邻方友好沟通，理性维权避免暴力侵权引发新的纠纷，才能更好地解决争议。