必一运动入口现在买房子是“聪明”还是“愚蠢”?懂行人一语道破说通透了

  必一运动入口对未来楼市走向,很多自媒体不切实际的判断,我觉得都是在耍流氓必一运动入口,原因很简单,他们不是不知道真实情况,就搏那么点流量,或者为自己买卖房造势。这样的做法,只会让那些平时忙于工作,无暇顾及楼市的买、卖房人上当受骗。

  本文尽量不说数据,受制于篇幅,只谈观点,因为这些观点都来源于大量的数据。

  因为,房地产整体调整已经两年多,最少的也有一年多,市场已经进入僵持阶段,涨跌都没那么容易(个例除外)。你说房子不好卖嘛,但每天也有一些成交量,有的盘销售情况也还可以,你说好卖嘛,可大部分的楼盘去化情况并不乐观,有的楼盘甚至没什么看房人。

  现在楼市成交的客户,主要还是一些急需住房的客户,一部分是刚需,另一部分是改善置换,后者的代价相对大一些,因为这市场,他们要把手中的二手房低价卖掉才行。相对幸运的是买学区房购房者,大部分地方的学区房确实跌得够狠,比2年前要少花一半的钱就上个好学校,孩子的起点高不少。

  这样的市场,注定新房成交量少,二手房成交量多(以价换量),新房与二手房不同频、不共振,明显不是“即涨即跌”的表现。

  其次,这轮房地产走势一定要参考2014年-2018年那波“救市”历程来分析。

  2014年的楼市库存约7.6亿平米,当时很多专家和学者提出了“降价去库存”必一运动入口,很多开发商迫于现金流压力,确实响应了降价的号召,同时地方政府也在房贷利率打折、发放购房补贴等方面下功夫。

  有没有用?肯定是有效果的。但问题是,都是在促销的初期有效果,当一波购买力消化掉后,后面的就接不上了,市场又陷入沉寂。一直到2024年底,市场仍旧低迷。所谓时也命也,不知道哪个智囊提出“涨价去库存”,原理就是人们“买涨不买跌”。此建议被采纳后,仅仅靠开发商把内部红头一套,说什么时候涨价肯定不是不够的,根本还是管理者启动了“棚改货币化拆迁”和“减少或停止土地供应”两大战略支持。

  此后的楼市走势大家都看到了,2015年一整年,房价整体涨幅都比较小,2016年房价开始大幅拉升,到2017年一些地方开始翻倍。原因就是,新房供应量少,手握着大量拆迁款的居民冲进楼市买房,让库存快速去化,供需天转,很多地方的新房库存达到“警戒线”,不涨才不正常。

  有意思的是,根据统计部门的数据显示,截至2024年2月末,全国新房库存正好也是7.6亿平米。现在没人提“涨价去库存了”必一运动入口,但有两个关键招其实是一样的,那就是减少土地供应,以及拆迁。

  现在不少人疑惑的是,这个关键招为啥不早点使出来?要不然,楼市应早就开始恢复了。需要说明的是,这轮楼市之所以调整周期长,一个根本原因是国家去房地产杠杆,主要是去房企的杠杆。有人说,为什么要赶在这个节骨眼上(疫情)毅然决然地去杠杆呢?再等等不行吗?答案当然是不行!原因其实大家都清楚:

  因为我们的房企数量实在是太多(10万家),一些从事制造业的企业甚至放弃主业投身房地产,反正都不用投入多少资金,拿地钱从银行、信托借,建房钱从购房者预售款中出,资产负债率普遍都在80-100%以上,百分之几百的千亿房企都好多家,整个就一个空手套白狼。

  可以说,如果再不斩断房企的资金源,销售超千亿房企还会突发式增长,其实都是虚的,就如恒大一样,到处借钱形成的虚胖,一旦遇到经济危机,烂尾楼现象要比今天严重的多。即便是整个国家,也无法兜底“保交楼”了,于经济、金融、社会稳定都是不可逆的伤害。

  现在既然使出了上一轮楼市杀手锏,毫无疑问,肯定是有用的。住建部要求上报2024年和2025年住房发展规划(其中要求以人定房必一运动入口,以房定地,其实就是控制土地供应),目前各城市事实上已经减少或停止土地供应。而拆迁也吸取了此前“只拆小区建新房”的教训,现在改为“成片拆迁”,拆得多,建房少(被拆片区需配备40%的公益、公共设施)。

  如果仅仅是此前的常规操作话,我们的楼市恢复还是会沿袭2015年-2018年那波过程,对应的2024年和2025年去化楼市库存,2026年大幅上扬。但是有了这两项新招的加入,这一恢复过程大概率会提前。

  一个是拆迁安置采取“房票安置”,就是定向去楼市库存,楼市库存去化的速度应该是比较快的;二是房地产新模式中的大力发展保障性住房。目前体现的形式包含2种:1.国家发放低息贷款给地方,用于收购待售库存房用于租赁住房,目前8个城市试点,后面应该会推开;2.地方实行“以旧换新”政策,收购存量房用于保障性住房。

  大家不要小看保障房发展力度和速度,因为国家现在在修正过去只重商品房发展、轻保障房发展的模式,着重决住房困难群体和工薪族住房问题,也就是专家们说的“二次房改”,本来想着是建新房的,但目前有大量楼市库存,索性直接就地转化了。这也是今年有不少专家建议国家尽快筹建住房银行的原因,该行其中重要的一项职能就是国家提供资金收购存量房,经济学家任泽平今年数次发报告呼吁筹建住房银行,重庆前市长黄奇帆也建议国家尽快组建住房银行,拿出50-70万亿收购闲置房屋,向特定人群提供廉租房。这个其实有点类似老美的“两房”,“次贷+政府兜底”是显著特点,只不过,我们应该会吸取2007年的“次贷危机”,在制度上做相应规避。

  综合来看,减少土地供应、成片拆迁+住房银行等措施的加入,我觉得这是有高人出谋划策的,从现在开始算时间节点的话,这轮楼市恢复应该还要快于上一轮,不过是一些因子发生改变,恢复的力度要弱一些而已。

  看了以上剖析,我们再回答大家关注的最后一个问题:现在买房子,是“聪明”还是“愚蠢”?懂行人一语道破,通透了。

  毫无疑问,楼市调整已经大体到位,特别是二手房市场,基本都处在底部了。至于新房市场,主导权还在开发商,他们可能因为要回笼资金保持正常经营,在个盘上还是会有打折促销优惠策略。

  基于此,如果是因为孩子要上学、年轻人要结婚,就是我们常说的刚需,买二手房以及折扣优惠到位的新房都是没啥问题的。如何判断新房折扣优惠到没到位?可与周边品质差不多的二手房价格比,如果差不多,下手是没问题的(因为新房正常要比二手房价格高8-10%)必一运动入口。

  但需要说明一点,如果我们是买终极改善房就另当别论了。市面上大多数二手房仍旧属于“高周转”时期的产物,建材、环保、节能、科技、智能等方面都不是国家新定义的“好房子”,如果你是追求高品质居住属性,建议可等等,等真正的好房子出来,几十年都不用置换的那种。

  买新房就可改善吗?老实说,现在很多新房也不敢恭维,毕竟有那么多房企债务违约,现在“保交楼”是第一位的,至于品质、质量,只能摆在次一级的位置,其他一些没违约的“央级”房企也是“有样学样”,觉得能如期交房都不错了,至于品质,不是他们主要考虑的。不信,问问身边买新房的朋友?

  所以,有房住的人想改善,不妨等等,一来等市场回暖,自己的老房子能会涨些,二来等到真正的终极居所。人嘛,总得有诗和远方,不要一辈子都在买房、换房、还房贷中循环。