必一运动入口5月21日，首批參與南京市存量房“以舊換新”活動的10位業主代表正式簽約。在首批完成線下驗房並出具評估價格的 100套房源中，有52位業主確認成交。南京房地產業協會副會長兼秘書長張輝說，“以舊換新”作為這一輪穩樓市政策舉措中的創新性做法，既盤活存量房產又優化增量住房，起到一舉兩得的效果。

　　記者了解到，在此之前也有其他城市嘗試收購存量房“以舊換新”，市場反應不一。南京破題存量房“以舊換新”為何有較好市場反應，市場還有何期盼，如何行穩致遠？記者進行了調查。

　　在活動現場，記者見到喜氣洋洋來簽約的華志勇夫婦。他們告訴記者，自家房子在建鄴區南湖一帶，是個沒有電梯的“老破小”，“我們家在7樓，每天回家要爬樓，早就想把房子換掉，換個有電梯的房子養老。”

　　這次“以舊換新”活動讓華志勇夫婦實現了心願。他們選的新房是棲霞區的頤和縵山項目， 115平方米，三房，比老房子大30多平方米。夫妻倆對這次置換很滿意，“新房在城東，自然環境好，很適合養老。有了電梯房，再也不用擔心爬不動樓梯了。”

　　這是華志勇夫婦“老破小”換電梯新房的心願達成時間表：4月27日看到南京安居建設集團發布“以舊換新”試點公告，4月29日到安居集團活動現場咨詢，當天乘坐服務車輛到新房現場看房，5月2日交意向金，5月16日舊房評估價出來，5月21日正式簽約。

　　舊房難賣、置換難，是此次簽約業主遇到的共同問題，也折射了房地產市場改善性需求的潛力所在。簽約業主李偉告訴記者：“我父母的房子在鼓樓區老城區，沒有電梯必一运动入口，他們年紀大了上下樓困難。想增加電梯，鄰居們卻始終達不成統一意見﹔想賣房，挂出去兩年了無人問津必一运动入口，偶爾接到電話都是中介希望降價的。父母隻好搬到江北的一家養老院去住。”看到存量房“以舊換新”活動后，他迅速報名，並為父母選了一套在養老院附近的頤和鉑岸江璟新房。120平方米老房子置換130平方米新房，舊房評估價佔新房總價的70％多，補足余款，7月可拿新房。李偉開心地說：“非常榮幸能成為第一批‘以舊換新’業主。”

　　此次簽約業主徐女士的“換房時間表”更短，從登記報名、意向認購，到中介評估、確認成交，僅15天。徐女士原本就住在頤和鉑岸江璟，一直想把鼓樓的老房子賣掉，在同一小區給父母也買一套。如今，她和父母如願換上新房，她用“驚喜”兩個字來形容此刻心情。

　　“自4月27日發布存量住房‘以舊換新’公告以來，受到社會廣泛關注，市民登記報名、意向認購積極踴躍。”南京安居建設集團相關負責人說，截至5月20日，線上、電話、現場等各類咨詢約3450組，“南京房產微政務-房幫寧-寧換新”平台登記意向報名約4150組，初審符合條件的登記約3430組。現場累計來訪約2230組，繳納新房意向認籌金的換房人515組。

　　華志勇說，“達到心理預期了”。同小區的房子兩年內都沒有成交案例，最終評估價到底會給多少，他起初心裡也沒有底。最后收到工作人員報來的價格必一运动入口，華志勇覺得很客觀，表示認可。

　　李偉說，當時三家評估機構一起來家裡現場評估，拍照片、填表格，最后工作人員給出的價格，“比我心理預期略低，比市場價略高，我們接受。”此外，相比自己賣房省去了中介費，這一點也讓他感到很滿意。

　　簽約業主孫琳佳告訴記者，自己在南京建鄴區的一套小房子已經在二手房網站挂了兩年多了，一共被“砍價” 12次，最多一次直接降了 50萬元，“心態都繃不住了”。此次評估機構給出的價格沒有此前擔心的“大砍刀”，“評估價較為公正，符合房子所值。”

　　“我們通過機制來保障結果客觀。”南京安居集團相關負責人說，“比如怎麼遴選評估機構，評估工作前進行培訓，規范工作流程。但我們不去干涉每一家的評估結果。每個客戶會有3家評估機構上門，出3份評估報告，最終選取中間值。”他表示，首批成交完成后，將進行流程復盤和總結，找出問題和不足，調整優化整個試點策略和方向。

　　目前二手房評估工作正在有序進行中。在上周完成首批次100套房源線下驗房、評估結果出具等工作后，安居集團又從評估機構庫裡搖號選定了2批評估機構，開展第二批200套房源的驗房評估工作。這一批房源，預計6月上旬可基本完成現場查驗，並於上門時間之日起5—8個工作日出具評估結果，反饋給業主。

　　存量房“以舊換新”活動得到南京各相關部門的有力支持。南京不動產登記部門聯手房產和稅務部門，共同搭建快速響應溝通小組，為安居集團提供不動產轉移登記、資金監管、稅費繳納等政策解讀和咨詢服務，推動“一件事一次辦”。南京市不動產登記中心還設立住房“以舊換新”服務專窗，提供點對點辦証服務。

　　去年下半年以來，江蘇各地以不同路徑探索存量住宅“以舊換新”。去年 11月，蘇州太倉區嘗試以國企收購的方式支持市民存量住宅“以舊換新”，受到市場好評。隨后，蘇州相城區、海安市、南京市、無錫梁溪區紛紛跟進，啟動國企收購方式存量房“以舊換新”。

　　張輝認為，國企收購方式存量房“以舊換新”是這一輪穩樓市政策舉措中的創新性做法，直擊房地產市場痛點——盤活存量房源、激活新房市場。閑置的存量房收購之后可用作租賃住房，解決住房剛性需求，盤活存量房源﹔存量房賣掉后，可有效滿足居民購買改善房的需求，激活新房市場。

　　南京此次能夠成功“破題”，二手房的評估模式、評估價格尤為關鍵，此外，還與活動覆蓋面大、新房房源選擇多有著重要的關系。南京市主城六區（玄武區、秦淮區、建鄴區、鼓樓區、棲霞區、雨花台區）存量房均可參加，可以置換河西中、河西南、南部新城、馬群、江北核心區等板塊的 14個新房樓盤。

　　在簽約現場，不少業主表示，南京存量住房“以舊換新”試點“房源充足，且不少項目位於南京主城區，有得選”。首批“以舊”限額2000套，可供“換新”的新建商品住房房源約7800套。

　　採訪中，也有不少市民表達遺憾，如浦口區、江寧區的存量房不能參加此次活動，此外，14個新房樓盤的選擇空間仍然較為有限。在頤和鉑樾府，記者遇到手握3套舊房迫切需要置換的孫女士，跑了4家樓盤卻未選擇到心儀的意向房源。

　　南京工業大學天誠不動產研究所執行所長吳翔華認為，目前2000套的試點數量相對龐大的置換需求還遠遠不夠，而且僅限於安居集團自己開發的樓盤，地段位置受到一定限制，輻射的人群相對有限。

　　根據最新市場消息，近期南京“收舊換新”可能在一定條件下擴圍到更多房企的在售項目，給予換房人更多選擇空間。

　　存量房“以舊換新”活動已在全國越來越多的城市展開。隨著武漢、深圳、上海等地相繼加入存量住房“以舊換新”陣營，根據中指研究院監測，截至5月20日，全國已有超60城推出住房“以舊換新”措施，推進商品房“以小換大”“以舊換新”“以低配換高配”必一运动入口，成效初顯。

　　縱觀全國存量房“以舊換新”，有“國企收舊換新”和“中介優先賣”兩種主流模式。在“中介優先賣”模式中，二手房出售環節的不確定性較大，促成“以舊換新”成效不明顯。與之相比，“國企收舊換新”效果較明顯。我省的南京、蘇州、南通啟東、無錫等城市均採用“國企收舊換新”政策。

　　不同於中介幫賣和國資收購，南通海安市走出存量住房“以舊換新”第三條道路。今年初，海安市出台試行商品房“以舊換新”政策，依據“誰回收、誰置換、誰收益”原則，其特點是新房開發商收購業主舊房，政府負責服務、促成交易，自由度高。國企、民企開發的樓盤都可以參加“以舊換新”。海安首輪試點 9個參與“以舊換新”的樓盤來自 5家開發商，其中民營企業超過一半。在換新過程中，住建局還借用拆遷過程中的房票這一工具，作為“以舊換新”買賣雙方的交易憑証，由政府部門蓋章生效。

　　58安居客研究院院長張波說，從全國來看，單一市場化的“以舊換新”在房價下行期間效果有限，而各地方政府以及地方國企參與較深的“收舊在先”模式，效果更為直接。收舊房源和保障房結合更是在城市層面起到高效加速庫存去化、加快保障房供給的雙重效果。這一點在商品房明顯供大於求，並且保障房規劃體量大的高能級城市體現尤為明顯。

　　張波建議，各地需明確收舊目標，並加大政府參與力度，先努力加快“收舊”，才能帶動“換新”。

　　吳翔華表示，基於南京安居集團的企業特性必一运动入口，收回來的房子可以做保障、人才、租賃房之用，這一創新辦法是否能夠廣泛推廣、可持續發展？“以舊換新”要行穩致遠，還需要更多房企參與進來。

　　“如果‘以舊換新’后續推出更多房源，且進一步擴大可置換的覆蓋區域，新政策有望作為激活市場的重要舉措，在促進房地產市場進一步平穩健康發展方面起到越來越重要的推動作用。”張輝說。（劉霞 劉春 王曉映 周敏）

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